قیمت آپارتمان در تهران
خرید خانه در تهران، آرزویی که کم کم دارد به رویایی محال تبدیل میشود. نه تنها خرید خانه، که خرید آپارتمان در تهران هم دیگر برای قشر عظیمی از مردم تقریبا غیرممکن شده است. بازار مسکن تهران که به جرأت میتوان گفت یکی از بزرگترین بازارهای ایران است؛ در این سال ها فراز و فرودهای بسیاری را تجربه کرده است. افزایش بی سابقه قیمت خانه در برخی سال ها و چند سال رکود پشت سر هم در سال های پس از آن و مهم تر از همه این که به طور کلی بازار مسکن تهران نمایی از بازار مسکن کل کشور است، نگرانی خریداران خانه را دو چندان کرده است. چنان که هر آن چه در آن رقم بخورد به زودی همه کشور را فرا میگیرد. همین مسئله حساسیت های نسبت به آن را چند برابر کرده است. در ادامه به بررسی برخی از عوامل افزایش قیمت مسکن تهران میپردازیم.
به طور کلی عوامل متعددی بر قیمت زمین و مسکن در تهران تاثیر دارند. از مهم ترین این عوامل میتوان به افزایش تقاضا و کاهش عرضه اشاره کرد. معمولا در دوره ای که بازار مسکن با رونق مواجه میشود، ساختمان سازان زیادی وارد بازار شده و در سال های بعد با افزایش عرضه روبرو میشویم که این امر باعث رکود در بازار میشود. در این زمان با کاهش ساخت و ساز و به مرور واحدهای مازاد اجاره داده شده و یا به فروش میرسد و در سال های بعد، بازار با کمبود روبرو میشود و این چرخه معمولا هر چند سال یک بار تکرار میشود. افزایش تقاضا و کمبود عرضه، تنها عوامل افزایش قیمت زمین یا مسکن نیستند. تورم نیز به عنوان یک عامل مهم در قیمت زمین و مسکن در تهران نقش آفرینی میکنند. با افزایش قیمت مصالح و حقوق و دستمزدها، قیمت خانه برای صاحبخانه بالاتر میرود که همین عامل موجب افزایش قیمت آپارتمان یا خانه مسکونی خواهد شد. اگر به قیمت منازل یا آپارتمانها در تمامی «محله های تهران» نگاهی بیاندازیم، متوجه خواهیم شد که این افزایش قیمت، شامل تمامی این محله ها شده است.
بازار زمین آپارتمان و خانه در تهران در سال 1401
بازار املاک و مستغلات در تهران در سال 1401 با تاثیر از سایر بازارهای موازی، روند افزایشی قیمت را تجربه کرده است که به عبارت صحیح تر میتوان گفت افزایش قیمت ها عامل تورم نیست، بلکه نشانه آن است که تورم، نتیجه افزایش بیش از تزریق نقدینگی در بازار است! در سال های اخیر شاهد بوده ایم که بانک ها حجم نقدینگی در کشور را به شدت افزایش داده اند. و این در حالیست که در این روزگاری که حتی یک نوجوان 15 ساله هم می داند که ورود این حجم پول به بازار باعث تورم می شود ، اقتصادنادانان ما با علم به این قضیه ، بارها مرتکب این خطا شده و می شوند و بارها از این سوراخ گزیده شده اند و با این نادانی ها میتوان گفت که آن چه در بازار رخ میدهد، افزایش قیمت نیست، بلکه کاهش ارزش پول ملی است!
بررسی آماری قیمت مسکن در تهران
طی مطالعاتی که در جهت بررسی حجم معاملات مسکن و خانه مسکونی در کلان شهر تهران در خرداد ماه 1400 صورت گرفت و لازم بذکر است که در این بررسی، بناها بر حسب عمر بنا تفکیک شدند.
قیمت زمین ویلا و آپارتمان در شهر تهران
نتایج این بررسی ها نشان داد که از مجموع 5102 واحد مسکوني معامله شده بیشترین سهم معاملات به واحدهای تا 5 سال ساخت اختصاص دارد. در واقع می توان گفت بناهای حداکثر 5 ساله بیشترین سهم معاملات (35/8 درصد) را به خود اختصاص داده اند. این سهم از معاملات نسبت به خرداد سال گذشته حدود 3/1 درصد کاهش پیدا کرده این در حالی است که بر سهم معاملات بناهای با قدمت بالاتر یعنی 6″ تا 10″ ،”11 تا 15 “و “بيش از 20 سال ساخت” افزوده شده است.
جدول تعداد و توزیع آپارتمان مسکوني معامله شده در شهر تهران بر حسب عمر بنا (واحد مسکوني)
در مطالعه ای دیگر حجم معاملات انجام شده بر حسب مناطق شهری در ماه خرداد 1400 مورد بررسی قرار گرفته است. طی نتایج بدست آمده از این گزارش، مشخص شد منطقه 5 با سهم 13/9 درصد، بیشترین حجم را از معاملات در تمامی مناطق 22 گانه کلان شهر تهران به خود اختصاص داده است. منطقه 10 تهران با سهم 9/8 در رتبه دوم و منطقه 4 تهران هم با تعداد سهم 8/1 درصدي در رتبه سوم قرار گرفتند. و 71/8 درصد از مابقی معاملات صورت گرفته در شهر تهران (در خرداد ماه 1400) به مناطق 5، 10، 4، 2، 7، 15، 14، 8، 1 و 11 اختصاص گرفته است.
سهم هر یک مناطق شهر تهران بر حسب تعداد معاملات انجام شده در ماه خرداد سال 1400
تحولات قيمت مسکن
متوسط قيمت يک مترمربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده در بنگاه هاي معاملات ملکي شهر تهران در خردادماه سال 1400، 296/7 ميليون ريال بوده است. این قیمت در مقایسه با قیمت معاملات در ماه قبل (اردیبهشت) و سال قبل (خرداد 1399) افزایش 3 و 56/6 درصد را نشان داده است.
طریقه عملکرد معاملات صورت گرفته در شهر تهران
اما بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده در مناطق 22 گانه شهر تهران به منطقه 1 با قیمت متوسط 663 ميليون ريال اختصاص دارد. کمترین متوسط قیمت به منطقه 18 با قیمت متوسط 126/1 ميليون ريال تعلق دارد. این ارقام نسبت به ماه گذشته (اردیبهشت) و سال گذشته (خرداد 1399) به ترتيب 60/9 و 41/9 درصد افزایش داشته است.
متوسط قيمت زيربناي واحد مسکوني بر حسب متر مربع در مناطق شهر تهران (ميليون ريال)
3 – دیگر شاخص هاي آماري بازار معاملات مسکن
1-3 -توزيع فراواني تعداد معاملات بر حسب قيمت يک متر مربع بناي واحد مسکوني
در مطالعه ای دیگر میزان توزیع فراوانی تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا در خرداد ماه 1400 مورد بررسی قرار گرفت. نتایج این بررسی گویای این امر بود که بیشترین تعداد معاملات شهر تهران به واحدهای مسکونی با دامنه قیمتی “150 تا 200 “ميليون ريال به ازاي هر متر مربع اختصاص دارد. در رتبه های بعدی دامنه های قیمتی “200 تا 250 “و “250 تا 300 “ميليون ريال قرار گرفته است. این دامنه های قیمتی به ترتیب 15/9 و 11/7 درصد از حجم کل معاملات را به خود اختصاص داده اند. توزیع حجم معاملات در این ماه به گونه ای رقم خورده است که 60/8 درصد از واحدهای مسکونی با بهایی کمتر از متوسط قيمت هر متر مربع واحد مسکوني شهر تهران (296/7 ميليون ريال) مورد معامله قرار گرفته است.
نمودار 3 -توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب قيمت يک متر مربع بنا (ميليون ريال/ درصد)
2-3 -توزيع فراواني تعداد معاملات بر حسب سطح زيربناي هر واحد مسکوني
در مطالعه ای دیگر توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده (بر حسب سطح زيربناي هر واحد مسکوني) در خرداد ماه سال 1400 مورد بررسی قرار گرفت. نتایج این مطالعات نشان داد که زیر بنای 60 تا 70 متر مربع با سهم 14/8 درصد بیشترین سهم معاملات را داشته است. واحدهای با زیر بنای بین 50 تا 60 متر مربع با سهم 14 درصد در رتبه بعدی معاملات مسکن قرار دارند. در نهایت باید گفت 56/1 درصد از معاملات مسکن به واحد های مسکونی با زیر بنای کمتر از 80 متر اختصاص دارد.
نمودار 4 -توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب سطح زير بنا (متر مربع/ درصد)
3-3 -توزيع فراواني تعداد معاملات بر حسب ارزش هر واحد مسکوني
نتایج بررسی صورت گرفته بر روی توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسکوني معامله شده بر حسب ارزش هر واحد در خرداد ماه 1400 نشان داد که در دامنه های قیمتی که مورد بررسی قرار گرفته است بیشترین سهم به واحد های مسکونی با ارزش 0/5 تا 10 “ميليارد ريال اختصاص دارد . واحد های با ارزش “10 تا15 “و “15 تا 20 “ميليارد ريال در رتبه های بعدی این معاملات قرار دارند. سهم معاملات این واحد ها به ترتیب 18/2 و 11/9 درصد است. در نهایت می توان گفت سهم معاملات واحدهای با ارزش کمتر از 20 ميليارد ريال، حدود 53/4 درصد بوده است.
نمودار 5 -توزيع فراواني تعداد معاملات انجام شده بر اساس ارزش هر واحد مسکوني (ميليون تومان/ درصد)
4 -تحولات اجاره بهاي مسکن
نتایج مطالعه صورت گرفته بر شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و کل مناطق شهري در خرداد 1400 گواه رشد 33/9 و 37/6 درصدي قیمت ها نسبت به خرداد 1399 بوده است.
نمودار 6 -روند رشد قيمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل (درصد)
5 –جمع بندي
در خرداد ماه 1400، حدود 5/1 هزار فقره معامله صورت گرفته است. این عدد نسبت به ماه قبل به میزان 29/6 درصد افزایش داشته است این در حالی است که نسبت به خرداد سال گذشته کاهش 52/7 درصد را نشان می دهد. از طرف دیگر قیمت فروش یک متر مربع زير بناي واحدهاي مسکوني شهر تهران، 296/7 ميليون ريال بوده است. این قیمت نسبت به ماه قبل و خرداد سال قبل به ترتیب رشد 3 و 56/6 درصد داشته است. لازم به ذکر است اگرچه ماهانه متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زير بنای واحد مسکونی در خرداد ماه رشد 3 درصدی داشته است اما قیمت مسکن همچنان نسبت به قیمت محقق شده در اسفند سال 1399 (معادل 302/7 ميليون ريال) کمتر است.
در نهایت نتایج بررسی توزیع معاملات واحدهای مسکونی بر حسب عمر بنا در خرداد 1400 نشان داد که واحدهایی که عمری حداکثر 5 ساله دارند بیشترین درصد معاملات (35/8 درصد) را به خود اختصاص داده اند. همچنین شاخص کرایه مسکن اجاره ای نسبت به خرداد سال گذشته رشد 33/9 و 37/6 درصدی در شهر تهران و کل مناطق شهری داشته است.
تراز متوسط قيمت هر یک متر مربع خانه واحد مسکوني شهر تهران (296/7 ميليون ريال) مورد معامله قرار گرفته است.
براساس آماری که از سامانه املاک و مستغلات کشور به دست آمده است، عملکرد معاملات انجام شده در سطح شهر تهران به لحاظ حجم در فروردین ماه 1400 تعداد 5046 فقره و در اردیبهشت 1400 تعداد 19197 فقره ثبت شده است. متوسط قیمت در هر متر مربع در فروردین ماه مبلغ 55,280,000 ریال و در اردیبهشت ماه 59,789,000 ریال ثبت گردیده است. به عبارت دیگر در دو ماه نخست سال 97، حجم معاملات 24153 فقره و متوسط قیمت 57,534,000 ریال ثبت شده است که نسبت به مدت مشابه سال قبل 32.2 درصد افزایش قیمت را شاهد بودیم.
در بحث اجاره بها طبق تحقیقات میدانی مبالغی در حدود 25 الی 50 درصد افزایش را شاهد بودیم که این موضوع در مورد موجرین و مستاجرین موجود صدق نمیکند و فقط مربوط به مواردی است که جدیدا برای اجاره سپرده میشود. در موارد تمدیدی، بنا بر مسائلی مانند تعمیرات، اسباب کشی و خالی ماندن واحد مورد نظر و… که معمولا رخ میدهد؛ عمدتا به نفع موجر و مستاجر است که بر سر مبلغی پایین تر به توافق برسند.
دیدگاه تست خانه بیل گیتس