رابطه مستقیمی بین مقدار عرضه پول موجود در سیستم و مقدار پولی که به بازار املاک و مستغلات جهت تأمین مالی راه پیدا می کند، وجود دارد. این به این دلیل است که املاک و مستغلات یکی از ارجح ترین کلاس های سرمایه گذاری در جهان است. به عنوان یک پناهگاه امن و یکی از امن ترین پوشش ها در برابر تورم و بالا رفتن قیمت املاک در نظر گرفته می شود.
با این حال، تعداد کمی از مردم از این واقعیت آگاه هستند که املاک و مستغلات نیز منجر به ایجاد حجم پول بیشتر می شود! این به دلیل نحوه عملکرد سیستم بانکداری در ذخیره کسری است. هر چه فروش زمین بیشتر شود و نهایتاً املاک بیشتری ساخته شود، وام های رهنی بیشتری داده می شود و عرضه پول بیشتر می شود. این رابطه چرخشی بین املاک و مستغلات و عرضه پول و همچنین نحوه بالا بردن قیمت یکدیگر در این مقاله کاملاً توضیح داده شده است .
عرضه پول خود ماندگار
سیستم مدرن سرمایه گذاری املاک و مستغلات وضعیتی را ایجاد می کند که در املاک و مستغلات، عرضه پول موجود در سیستم منجنیق می شود. این افزایش عرضه پول دوباره راه خود را به بخش املاک و مستغلات پیدا می کند. این بدون پایان بین سیستم بانکی و سیستم املاک و مستغلات، محیطی از افزایش قیمت املاک ایجاد می کند.
ملک 20 شما را به خواندن این مقاله دعوت می کند : بهترین زمان برای فروش زمین و ویلا
از آنجایی که مبانی اقتصاد یعنی سطوح درآمد تغییر نمی کند، این افزایش قیمت ها اغلب یک حباب املاک و مستغلات است. این حباب می ترکد و قیمت ها را برای مدت کوتاهی پایین می آورد. با این حال، در درازمدت، به دلیل ماهیت فرآیند، سرمایه‌گذاری‌های املاک و مستغلات منجر به تقویت عرضه پول و ایجاد یک حلقه خوداجرایی و تقویت‌کننده می‌شوند.
وام مسکن، پول ایجاد می کند
حدود 80 درصد از خرید خانه در کشورهای توسعه یافته در جهان با پول قرض گرفته شده است. از این رو می توان واژه خرید خانه را مترادف با واژه رهن دانست. این امری عادی به نظر می رسد تا زمانی که به نحوه عملکرد سیستم بانکداری مدرن توجه کنیم.
بانک ها پول موجود را قرض نمی دهند، در عوض هنگام اعطای وام، پول جدیدی ایجاد می کنند. بنابراین، هرگاه بانکی وام مسکن می دهد، در نهایت آن پول را ایجاد کرده و به سیستم پمپاژ می کند. بنابراین، هر چه تعداد وام های مسکن بیشتر باشد، پول بیشتری در سیستم وجود خواهد داشت. این واقعیت را می توان به راحتی با مقایسه رشد وام های رهنی در صنعت بانکداری با میزان عرضه پول در اقتصاد به طور تجربی تأیید کرد. این دو نمودار تقریباً به طور همزمان حرکت می کنند!
بهترین راه خرید و فروش زمین و ویلا
پول باعث ایجاد تورم بالا می شود
اکنون، مشکل ایجاد پول بیشتر این واقعیت است که این پول تازه ایجاد شده در سیستم می چرخد. ارزش خود را با کاهش ارزش پول دیگر در گردش بدست می آورد. بنابراین، در کشورهایی مانند ایالات متحده که بازارهای وام مسکن رونق داشت، تورم بسیار بالایی در بازار وجود داشت. تورم بالا همراه با رشد متوسط دستمزدها سناریویی را ایجاد می کند که در آن کارگران دستمزد واقعی را از دست می دهند!
تورم باعث ایجاد قیمت های بالا می شود
پولی که در نتیجه وام های مسکن ایجاد شد، بار دیگر تا حد زیادی به بخش املاک و مستغلات راه پیدا می کند. این به این دلیل است که افزایش تقاضا برای املاک و مستغلات قیمت ها را بالاتر می برد و باعث می شود خریداران برای خرید آنچه به نظر “سرمایه گذاری سودآور” به نظر می رسد صف بکشند.
اکنون مازاد پول و همچنین مازاد تقاضا در سیستم منجر به رشد قیمت واحدهای ملکی می شود. این امر بیشتر اعتماد سرمایه گذاران را افزایش می دهد که املاک و مستغلات در واقع یک سرمایه گذاری بسیار سودآور است. قیمت‌های املاک و مستغلات که در ابتدا با توجه به اصول اقتصادی به‌طور نامتناسبی بالا به نظر می‌رسید، به همین شکل باقی می‌ماند و این توهم شروع به تبدیل شدن به واقعیت می‌کند! قیمت های متورم املاک و مستغلات به حالت عادی جدید تبدیل می شود.
سفته بازی وام های بیشتری ایجاد می کند
زمانی که دلالان مشاهده می کنند که برخی از همتایان آنها از طریق سفته بازی در املاک و مستغلات درآمد کسب کرده اند، آنها نیز تلاش می کنند تا به این قشر بپیوندند. این فشار رو به بالا بر بخش املاک و مستغلات وارد می کند زیرا پول مازاد و تقاضای مازاد اکنون با نیات سفته بازی روبرو می شوند!
این دستور العمل عالی برای حباب است. سفته بازان از طریق حلقه های بازخورد خود تقویت کننده قیمت ها را بالا می برند. قیمت های بالاتر در گذشته توجیهی برای قیمت های بالاتر در آینده می شود! این دوره شاهد رشد سریع وام مسکن و همچنین قیمت مسکن است.
قیمت زمین در تهران و عوامل رشد قیمت
در نهایت، در یک مقطع زمانی غیرقابل پیش بینی، حباب می ترکد. دلیل اصلی ورشکستگی وضعیت ناپایدار در اقتصاد است. در این مقطع زمانی، بسیاری از وام گیرندگان به سادگی قادر به پرداخت به بانک های خود نیستند. در نتیجه، بانک باید این خانه ها را مصادره کند و زیان ها را جبران کند. با این حال، تعداد کمی از مردم این واقعیت را می دانند که وقتی بانک ها این زیان ها را بازپرداخت می کنند، در واقع پول را از بین می برند. از آنجایی که در وهله اول وام مسکن چیزی بود که پول را ایجاد کرد، وقتی این وام مسکن وجود نداشت، پول نیز وجود ندارد. در نتیجه، حجم کل پول در سیستم کاهش می یابد و در نتیجه به نظر می رسد قیمت ها کاهش یافته است.
بنابراین، وام مسکن و قیمت املاک و مستغلات تأثیر زیادی بر عرضه پول اقتصاد دارند. از آنجایی که عرضه پول یکی از پارامترهای اساسی اقتصادی است، قیمت املاک و مستغلات در نهایت تأثیر زیادی بر کل اقتصاد دارد.
