عوامل زیادی در قیمت گذاری خانه و زمین نقش دارند. تمام نکاتی که در رشد قیمت ملک شما تأثیر گذارند را پیدا کنید تا بتوانید حداکثر ارزش املاک خود را به دست آورید.
چگونه یک مشاور املاک قیمت خانه شما را ارزیابی می کنند؟
مشاور املاک شما برای جذب خریداران و اطمینان از دریافت قیمت دلخواهتان، به تعیین ارزش فعلی خانه شما کمک می کند. آنها با استفاده از اطلاعات و منابع مختلفی که وجود دارد به شما برای ارزیابی قیمت خانه کمک می‌کنند.
لیست املاک فروخته شده در بازه زمانی که شما قصد فروش زمین و یا خانه خود را دارید. لیست املاکی که برای فروختن، آرشیو شده‌اند، راه دیگری برای تخمین قیمت ملک شماست.
ملکی که قصد فروش آن را دارید، با دقت بررسی کنید. به جزئیات نمای بیرونی و داخلی خانه و یا ویژگی های خاصی که ممکن است برای خریدار جذاب باشد و با بیان آن می توانید بر ارزش ملک تأثیر بگذارید، توجه کنید. و این کار مستلزم آن است که با فکری باز دور تا دور محوطه، چرخی بزنید و تمام جزئیات را در نظر بگیرید و با دانش کامل مذاکره کنید.
در این مورد تجربه خوبی داشته ام.
همچنین باید اطلاعاتی در مورد اقتصاد فعلی کشور بدست آورید و اینکه چگونه ممکن است بر ارزش دارایی شما تأثیر بگذارد. به عنوان مثال، بهبود اقتصاد ممکن است به معنای افزایش قیمت باشد. در حالی که اقتصاد رو به کاهش ممکن است به معنای افت قیمت ملک شما باشد.
بر اساس این اطلاعات، مشاور املاک شما می‌تواند تخمینی از ارزش ملک شما در حال حاضر و در آینده ارائه دهند. و سپس، مشورت با شما در رابطه با جزئیات ، حرکت نهایی برای رسیدن به قیمت مناسب است.
اکثر فروشندگان خانه موفق، یک چیز مشترک دارند. آنها از اطلاعات یک ملک همجوار برای کمک به تخمین قیمت ، در فرآیند پیچیده فروش خانه ، استفاده می کنند.
تفاوت بین ارزش ملک و ارزشی که مشاور املاک در رشد مبلغ خانه شما می گذارد چیست؟
تخمین ارزش خانه و زمین
یک مشاور املاک موفق و خبره ارزش ملک را با استفاده از دقیق ترین داده های بازار و مقایسه با خانه های فروخته شده در یک محله تعیین می کند. مشاور املاک همچنین نمای خارجی و داخلی یک ملک، سبک های معماری، بازسازی ها، نما، محوطه سازی و منطقه بندی محله را بررسی می‌کند.
بسته به زمان فروش خانه و زمین ، قدمت ملک و وجود ویژگی هایی مانند نما، متریال بکار رفته، تفاوت ها در نرخ خانه بوجود می‌آید.
چگونه خانه خود را قیمت گذاری کنید + فرمول
متراژ مفید و تمام شده آپارتمان (متر) × قیمت روز آپاتمان نوساز همجوار در موقعیت ملک }÷ ضریب سود – هزینه های ساخت= ارزش کل زمین ÷متراژ ملک = قیمت هر متر مربع
ضریب سود = {مدت پروژه (سال) × نرخ سود مورد انتظار/1}
مثال : یک ملک کلنگی به متراژ 210 متر و با بر 10 متری در تهران طبق ضابطه شهردارای 500 متر آپارتمان خواهد داشت و آپارتمان در نزدیکی همان لوکیشن در ماه قبل یا چند روز قبل، با قیمت 6.500.000 در هر مترمربع معامله شد. همچنین با بررسی های کارشناس املاک، مدت انجام پروژه 18 ماه و با هزینه‌های ساخت ملک معادل 570.000.000 تخمین زده شده است.
9.190.000 = 210 ➗ 1.930.000.000 = 570.000.000 ➖ ( 6.500.000 ✖ 1.30 )
1.30 = (نرخ سود مورد انتظار که معمولاً معادل بهره بانکیست) 20 * (به سال محاسبه می‌شود) 1.5 / (مقدار ثابت) 1
نمودار مثال بالا :
همانطور که می بینید ، محاسبه هزینه ساخت و ارزش آپارتمان نوساز در موقعیت ملک ، دو متغیر اصلی تعیین قیمت است و نیاز به کارشناسی و دقت بالائی دارد و هرچه دقیق تر باشد به مراتب ، قیمت گذاری نیز صحیح تر است.
هنگامی که ارزش خانه خود را بدست آوردید و محدوده قیمتی را تعیین کردید، وقت آن است که قیمت نهایی را اعلام کنید. و جهت رسیدن به قیمت نهایی از استراتژی‌های زیر استفاده کنید:
استراتژی ’99’ را بدانید
در املاک و مستغلات، استراتژی “99” تقریباً همیشه مورد استفاده قرار می گیرد. به عنوان مثال، اگر فروشنده ای به جای 1,000,000,000 تومان ، خانه خود را 990,000,000 تومان قیمت گذاری کند. از لحاظ روانشناسی کاهش 10,000,000 تومانی ، که نسبت به مبلغ کل ، رقم ناچیزی‌ست. ولی تأثیر فوق‌العاده ای در سرعت فروش زمین و خانه شما می گذارد.
روش مقایسه فروش، متداول ترین روش برای تعیین ارزش املاک مسکونی است، اگرچه برای ارزش گذاری برخی از انواع املاک تجاری نیزبکار میرود. با استفاده از این رویکرد، ارزش ملک بر اساس آن چیزی است که املاک مشابه اخیراً در همان منطقه به فروش رسیده است، ارزش‌گذاری می‌شود.
روش مقایسه فروش
توسل به “ذهنیت گله”
با توجه به ریسک بالای املاک ، خریدار نمی خواهد تنها کسی باشد که به یک خانه علاقه مند است. با قیمت گذاری ملک خود در پایین جدول ارزشی، می توانید بیش از یک خریدار را تحریک به خرید ملک خود کنید. و ذهنیت گله ای ایجاد کنید. همچنین، اگر می خواهید خانه یا زمین خود را سریع بفروشید ، این گزینه خوبی خواهد بود.
قیمت گذاری در زیر ارقام گرد
اکثر خریداران به مشاوران املاک خود می گویند. بعنوان مثال: یک خانه سه خوابه در یک محله خاص زیر 500 میلیون تومان (یا یک رقم گرد دیگر) می خواهند. مشاور املاک آنها با توجه با اینکه دیگر عاملین ملک آرشیو خود را در دفترهای بزرگ یادداشت نمی‌کنند . ممکن است یک جستجوی خودکار را در آرشیو محلی خود برای املاک زیر 500 میلیون انجام دهد. اما اگر قیمت خانه یا زمینی که شما اعلام کردید 510 میلیون تومان باشد، آن خریدار را از دست خواهید داد. بنابراین، اگر قیمت ملکتان، بالاتر از ارقام گرد باشد، ممکن است بخشی از خریداران را از دست بدهید.
آیا می‌خواهید بدانید قانون سرقفلی چیست و نمونه قراداد آن را دانلود کنید ؟
در حالی که این سناریو اغلب اتفاق می‌افتد، بسیاری از عوامل باهوش پارامترهای جستجو را برای خریداران خود تنظیم می‌کنند. تا دارایی‌هایی را که کمی بالاتر از سقف قیمت آنها فهرست شده‌اند، درج کنند. با دانستن اینکه قیمت خانه تا چه حد می‌تواند انعطاف‌پذیر باشد، خریداران باید از املاکی که می‌توانند برایشان مناسب باشد آگاه شوند. حتی اگر آن خانه‌ها بالاتر از آنچه می‌خواهند بپردازند (اما در محدوده معقولی) باشند. اغلب اوقات خریدار می تواند زیر قیمت لیست پیشنهاد دهد، در غیر این صورت ملک کاهش می یابد.
خلاقیت در قیمت گذاری ممنوع
گاهی اوقات، فروشندگان می خواهند با قیمت درخواستی خود خلاقیت به خرج دهند. فروشنده ای که خانه اش بین 750 تا 800 میلیون تومان ارزش دارد، می خواهد 787777 میلیون بخواهد. این رقم یعنی چی؟!!!
چنین شخصیت عجیب و غریبی بدون دلیل موجه، توجه را به خود جلب می کند ، مانند خانه ای که بنفش رنگ شده است. خریداران اغلب تعجب می کنند که چرا فروشنده آن رقم را انتخاب کرده است. گاهی اوقات کنجکاو می شوند که فروشنده کیست و فلسفه این رقم چیست؟
چون هدف این است که ملک را به نمایش بگذاریم. نه فروشنده، و این امر باعث می‌شود که تا حد امکان برای مخاطبان گسترده تری جذابیت داشته باشیم. دمدمی بودن قیمت درخواستی شما با این استراتژی آزمایش شده و واقعی در تضاد است. زیرا بجای فکوس خریدار بروی خانه یا زمین ، جلب مسائل حاشیه‌ای می‌شود.
قیمت های فضایی نگذارید
گاهی اوقات، فروشندگان توهمات زیادی در مورد جذابیت ملک خود دارند. و مبلغ پیشنهادی آنها بسیار دور از ذهن است، حتی اگر مشاور آنها باور داشته باشد که با آن قیمت فروش ملک غیر ممکن است. این موضوع هم باعث از دست رفتن تعدادی از مشتریان و زمان شود. زیرا اگر در طی این زمانی که شما در توهم قیمتی غرق بودید ، مبلغی متناسب با ملکتان می‌گذاشتید، یک فروش موفق را تجربه می‌کردید.
خواندن مقاله ” قیمت زمین در تهران ” هم خالی از لطف نیست.
قیمت گذاری یک بحث مداوم است
در نهایت، به استراتژی قیمت گذاری نماینده خود با دقت گوش دهید. این وظیفه آنهاست که بدانند چه نرخی عرف بازار است و چه مبلغی قابل فروش نیست. و مانند هر استراتژی دیگری، آماده باشید تا در مورد قیمت گذاری با مشاور املاک خود بحث مداوم داشته باشید.
قیمت گذاری یک خانه یک روش “یک کلام ختم کلام” نیست. عوامل زیادی در هنگام فروش یا خرید خانه می توانند نقش داشته باشند و نمی توان همه آنها را پیش بینی کرد. اگر بتوانید انعطاف پذیر باشید و به سرعت در برابر تغییر شرایط بازار و اطلاعات جدید واکنش نشان دهید. به احتمال زیاد بهترین قیمت را با کمترین تشدید دریافت خواهید کرد.
ترفند مشاوران برای ارزیابی قیمت املاک
به دنبال فروش خانه در سایت‌های آگهی املاک در سه ماه گذشته باشید. عاملین املاک جهت قیمت گذاری ، به خانه های مشابه فروخته شده در سه ماه گذشته نگاه می کنند .
ارزیابان برای تعیین ارزش خانه به متراژ مربع نیز توجه می کنند. بنابراین مهم است که نگاهی به خانه های مشابهی بیندازید که نهایتاً 10 درصد با مساحت خانه شما تفاوت دارند.
مشاوران املاک بر وضعیت بخش‌های مهم خانه مانند: قدمت، متراژ مربع، تعداد اتاق خواب‌ها و حمام‌ها، اندازه زمین و همچنین موقعیت مکانی خانه تمرکز خواهند کرد. آنها همچنین نگاهی به سیستم‌های گرمایشی و سرمایشی و لوله کشی خواهند داشت.
اگر با تخمین نهایی قیمت خانه و یا زمین خود موافق نیستید. مهم است که آنرا به مشاورتان بیان کنید. همچنین میتوانید میانگین بین قیمت فروش مد نظر خودتان و ارزش ارزیابی شده را به عنوان قیمت نهایی ملک تعیین کنید.
دیدگاه خود را بیان کنید