این صفحه درباره تحولات و نواسانات قیمت زمین می باشد.

عامل موثر بر " قیمت زمین "

چگونه واژه " ارزش زمین " را تعریف کنیم؟

ارزش زمین را می توان به عنوان هزینه پولی زمین تعریف کرد. این می تواند هزینه زمین توسعه نیافته با یا بدون ملک ساخته شده باشد. به طور کلی، ارزش زمین در املاک و مستغلات در درجه اول با یک قطعه زمین خالی مرتبط است. هنگام بحث در مورد املاک و مستغلات به طور کلی، اصطلاح "ارزش ملک" برای هر سازه ساخته شده مناسب‌تر است.

چرا ارزش زمین و قیمت ملک متفاوت است؟

بسته به کشور و شهری که در آن زندگی می کنید، قیمت ها بر اساس عوامل مختلفی مانند کاربری زمین، بازار زمین، نرخ بهره، نرخ دایره‌ای و ارزش کلی املاک و مستغلات آن منطقه خاص ، متفاوت است. ارزش زمین توسط اصل اقتصادی  "بهترین استفاده از زمین" تعیین می شود که بالاترین بازده خالص را در هر دوره ایجاد می کند. ارزش ملک به ویژگی های ساختاری، نرخ زمین، کاربری زمین و موقعیت زمین بستگی دارد. با توجه به ویژگی های خاص زمین مانند کاربری، موقعیت مکانی، دسترسی، زیبایی شناسی و غیره تعیین می شود. عوامل موثر بر ارزش زمین برای محاسبه یا برآورد قیمت زمین از اهمیت بالایی برخوردار است، درک این عوامل هزینه دقیق و واقعی تری را ارائه می دهد.

عوامل تأثیرگذار بر ارزش زمین

در حالی که دلایل و عوامل متعددی وجود دارد که بر قیمت زمین تأثیر می گذارد، این عوامل را می توان به چند دسته تقسیم‌بندی کرد:

• دسترسی و کاربری زمین
• ویژگی های فیزیکی
• محل
• قیمت در اطراف و اطراف
• ارزش بازار و قیمت ملک

عوامل مختلفی که به طور مستقیم یا غیرمستقیم بر ارزش زمین تأثیر می گذارند در زیر توضیح داده شده است:

ویژگی های فیزیکی زمین:

این ویژگی ها شامل کیفیت موقعیت، توپوگرافی (فراز و نشیب) ، آب و هوا، در دسترس بودن آب، خطوط فاضلاب و غیره است. امکانات بیشتر و بهتر باعث بالاتر رفتن قیمت زمین می‌شود.

توپوگرافی همچنین تأثیر مستقیمی بر هزینه ساخت و ساز و در نتیجه هزینه توسعه ملک دارد. تأسیساتی که به این ترتیب در یک زمین ناهموار ایجاد می شوند، در مقایسه با دشت هموار هزینه ساخت بسیار بالاتری خواهند داشت. به همین دلیل است که هزینه ساخت و ساز در مناطق تپه ماهوری و کوهستانی بسیار بیشتر و قیمت زمین پایین‌تر است.

• دسترسي به فعاليتهاي اقتصادي:

هر چه فعاليت اقتصادي در آن منطقه راحت‌تر و بدون مشکل باشد، ارزش زمين بيشتر و فروش زمین راحت‌تر است. به عنوان مثال، اکثر کلان شهرها دارای حداکثر ارزش زمین در مرکز یا در  منطقه تجاری مرکزی  شهر هستند. این به دلیل نزدیکی به فعالیت های اقتصادی و محل کار است. این عامل موثر بر ارزش زمین تنها مهم ترین عاملی است که منجر به توسعه مدل های مختلف قیمت زمین در اقتصاد شهری شده است. منطقه CBD در دسترس ترین منطقه بازار است و بنابراین معمولاً گران ترین مشاغل و خدمات را در خود جای داده است. به عنوان مثال در تهران می توان به شهرهایی مانند منطقه 11 ، 15 خرداد ، صادقیه ، گلوبندک ، پامنار ، مولوی و غیره اشاره کرد.

• امکانات رفاهی محله  :

هزینه زمین نیز تحت تأثیر در دسترس بودن امکاناتی مانند مناطق خرید، امکانات پزشکی، مدرسه، پارک ها و زمین های بازی و سایر نیازهای اولیه انسان است. این به صرفه جویی در وقت مردم در هر روز کمک می کند، زمان صرفه جویی شده هزینه زمین را افزایش می دهد. همچنین کاهش سفر و کاهش مسافت سفر مستقیماً مزایای مالی افراد ساکن در منطقه ای با چنین امکاناتی در مجاورت را به همراه خواهد داشت. بسته به نیاز یک خریدار، ممکن است تصمیم بگیرد در یک منطقه مسکونی یا نزدیک یک منطقه تجاری زندگی کند. چنین موقعیتی تأثیر مستقیمی بر هزینه رفت و آمد روزانه و حمل و نقل دارد.

• کاربری فعلی و آینده:

ارزش زمین نیز بر اساس کاربری مجاز در محوطه زمین تعیین می شود. به عنوان مثال، اگر ارزش دو زمین با قیمت و موقعیت یکسان را مقایسه کنیم اما کاربری مجاز در زمین ها متفاوت باشد، یکی تجاری و دیگری مسکونی است. در چنین حالتی ارزش زمین با کاربری که در یک بازه زمانی بازدهی بیشتری دارد ارزش بیشتری خواهد داشت. مردم مایلند مبلغ بیشتری را برای زمین تجاری و  توسعه کاربری مختلط بپردازند ، در برخی موارد استفاده از زمین صنعتی یا سازمانی ممکن است حتی قیمت های بالاتری را به خود جلب کند. زمین های کشاورزی دارای کمترین قیمت هستند زیرا محدودیت هایی برای فعالیت های مجاز وجود دارد. ارزش آتی نیز به  توسعه سبز  یا توسعه در آینده بستگی دارد.

• اهمیت عرضه و تقاضا:

  با تغییرات جمعیتی چشمگیر شهرها با گذشت زمان، نیاز به زمین نیز با همین عامل افزایش می یابد و با افزایش جمعیت، فعالیت های اقتصادی و غیره افزایش می یابد. این به طور مستقیم تقاضای زمین را افزایش می دهد. پیش بینی بازده بالا نیز ممکن است باعث کمبود کاذب زمین شود. از این رو مزیت مکان یابی املاک در هر زمان در محدوده شهری و در نتیجه باعث افزایش ارزش اقتصادی زمین می شود. برای هر سایتی، نقاط انتقال خاصی در استفاده وجود دارد که نزدیک به زیرساخت و خدمات مرتبط است، جایی که احتمالاً جهش در ارزش دارایی اتفاق می افتد.

• محل و پیوندهای حمل و نقل:

املاکی که در محدوده امکانات زیربنایی سطح بالایی قرار دارند یا در محدوده یا مجاور منطقه فعالیت های اقتصادی فشرده مانند بازارها یا صنایع قرار دارند دارای ارزش بالاتری هستند. ارتباطات حمل و نقل نیز بسیار مهم هستند زیرا بر تحرک و سهولت سفر به آن منطقه و یا از آن منطقه حاکم است. تعریف شفاف سلسله مراتب جاده ها، حمل و نقل عمومی کارآمد و عدم ازدحام از جمله ویژگی های حمل و نقل مطلوب هر منطقه است. ارزش زمین های مسکونی نیز با نظم سلسله مراتبی جاده مجاور نسبت مستقیم دارد. دسترسی آسان و نزدیکی به وسایل حمل و نقل عمومی مانند اتوبوس یا قطار مترو یک مزیت اضافی برای ساکنین است و در نتیجه هزینه زمین را افزایش می دهد.

• سوابق زمین و املاک:

  هنگام خرید زمین، خریداران باید از مالکیت واقعی یک زمین آگاه باشند. بنابراین داشتن سوابق قابل تایید از خرید گذشته و خریداران یک زمین مهم می شود. اگر در آینده اختلافی پیش بیاید و مالک فعلی زمین ملزم به اثبات مالکیت زمین باشد، این امر از اهمیت ویژه ای برخوردار است. زمین بدون هیچ گونه سوابق قابل تأیید، معمولاً با قیمت ارزان در دسترس است اما باید از آن اجتناب کرد.

کنترل های توسعه و قوانین ساختمان -  از آنجایی که ما در مورد قیمت زمین بحث می کنیم، توجه به محدودیت ها و مقررات مختلف مربوط به ساخت و ساز مهم می شود. زمینی که پس از خرید به روشی دیگر مورد استفاده قرار می گیرد و بنابراین نیاز به توسعه دارد. ساخت و ساز که انجام می شود تحت قوانین مختلفی مانند کاربری زمین، مالیات زمین، کاربری سطح محل، جیره بندی مساحت و سایر کنترل های توسعه است. بنابراین چنین قوانین و مقرراتی از عوامل اصلی قیمت زمین هستند.

• قیمت گذاری برحسب املاک و مستغلات:

در شهرهای بزرگ، ارزش گذاری زمین با در نظر گرفتن عوامل ذکر شده در بالا و به عنوان قیمت بازار شناخته می شود. بنابراین، قیمت توسط بازار در آن منطقه بر اساس سایر معاملات یا خریدهای مشابه تعیین می شود. این روش معمولاً سریع‌ترین و ساده‌ترین روش برای دریافت ایده در مورد ارزش زمین در یک منطقه شهری است و از دلال املاک من استفاده می‌کند.

• سن ساختار منطقه :

 قدمت سازه‌های منطقه همچنین یک عامل اصلی در هنگام بحث در مورد ارزش گذاری ملک و همچنین برای ارزش زمین است. در مورد ملک ساخته شده، سن سازه تأثیر مستقیم دارد، اما برای ارزش زمین تأثیر غیرمستقیم دارد. زمینی که در منطقه ای با ساختمان های غالبا قدیمی واقع شده است، به دلیل قدمت سازه اطراف، تأثیر منفی خواهد داشت. بنابراین، یک شهر جدید توسعه یافته ممکن است ارزش زمین بالاتری در مقایسه با منطقه توسعه یافته مشابه با ساختمان های بسیار قدیمی داشته باشد.

ارزیابی زمین با در نظر گرفتن عوامل ذکر شده در بالا انجام می شود. با این حال، قیمت واقعی فروش در یک منطقه در نهایت توسط " ظرفیت پرداخت خریدار " تعیین می شود. همه عواملی که در بالا ذکر شد و بر ارزش زمین تأثیر می گذارند ممکن است قیمتی را ایجاد کنند که هیچ کس حاضر به پرداخت آن نباشد و بنابراین مبلغ واقعی پرداخت شده به جای قیمت ارزیابی شده، جایگزین می شود.

علاوه بر جنبه هایی که در بالا مورد بحث قرار گرفت، در اینجا پاسخ‌های سریع چندخطی به سؤالات متداول شما عزیزان را گذاشته‌ام :

توسعه زیرساختی چیست؟

 توسعه زیرساختی به طور چشمگیری بر قیمت املاک و مستغلات در سراسر جهان تأثیر می گذارد. اعلان پروژه های بزرگ مانند اتصال بزرگراه، توسعه فرودگاه، قطب صنعتی بزرگ، فضای تجاری یا اداری باعث افزایش قیمت در یک منطقه می شود.

چه اتصالات و امکاناتی ارزش املاک را افزایش می دهد؟

 وجود و اتصال یک منطقه از طریق جاده ها، فرودگاه ها، پل های هوایی و پایانه های اتوبوس و سایر امکانات مانند مراکز خرید، بیمارستان ها، بازارهای هفتگی، مدارس و دانشکده ها در مجاورت ملک، به افزایش ارزش ارزش ملک کمک می کند. . ارزش گذاری ملک به وضوح بر اساس در دسترس بودن ملزومات و امکانات مرتبط با مسکن راحت است.

استفاده از زمین چگونه بر قیمت ملک تأثیر می گذارد؟

 ساختمان ها، املاک و مستغلات واقع در مناطق تجاری و بازار، ارزش بالاتری نسبت به همتایان خود در مناطق مسکونی دارند.

نزدیکی به فضای اداری و تجاری چگونه بر ارزش گذاری ملک تأثیر می گذارد؟ -  توسعه مراکز تجاری، دفاتر فناوری اطلاعات و مناطق ویژه اقتصادی در نزدیکی مناطق مسکونی به کاهش زمان و انرژی اتلاف شده در رفت و آمد به محل کار و افزایش قیمت املاک و مستغلات در منطقه کمک می کند.

توزیع درآمد چگونه بر یک منطقه تأثیر می گذارد؟

 درآمد افراد ساکن در یک منطقه یکی از عوامل غالب است. افراد مرفه اغلب در مناطق گران قیمت زندگی می کنند و بالعکس. بنابراین قدرت خرید و درآمد قابل تصرف خریدار بر تصمیم گیری تأثیر می گذارد. یک فرد ترجیح می دهد در منطقه ای زندگی کند که میانگین درآمد قابل تصرف برای گروه بزرگی از افراد یکسان باشد.