قیمت زمین در تهران و عوامل رشد قیمت

جهت آگاهی در رابطه با نرخ زمین در مناطق مختلف تهران و دلایل رشد قیمت ابتدا باید به موارد دیگر اشاره نمود .  چه عواملی باعث بالا رفتن بهای زمین در تهران شد که سعی کردیم در این مقاله به آن ها اشاره کنیم. امروزه شهرنشینی از بزرگترین چالش های زیست محیطی در جهان است. به طور عمده، اصطلاح شهرنشینی به تغییر اقتصاد کشاورزی به اقتصاد تولیدی و خدمات محور اشاره دارد.

متوسط قيمت فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني و تعداد معاملات واحدهاي مسکوني

بهای زمین در تهران

در حال حاضر، کلان شهر تهران با تأخیرهای رویه‌ای و تشریفات اداری در ثبت زمین، تصویب طرح توسعه زمین و واگذاری زمین‌ها مواجه بوده است. علاوه بر این، مرجع مدیریت شهری در تهران، توسعه آپارتمان‌های مرتفع را در داخل شهر در برابر توسعه قطعه مسکونی در زمین‌های پیرامونی شهری تشویق می‌کند. بنابراین، سیاست دولت در مورد زمین شهری پیامدهای قابل توجهی بر بازار زمین و قیمت زمین شهری، به ویژه بر ارزش زمین مسکونی در تهران دارد. علیرغم وجود این مشکلات، قیمت زمین در کشور به شدت در حال رشد بوده است.

بنابراین بررسی روند افزایش قیمت زمین مسکونی و پیامدهای آن در شهرهای کشور ضروری است. ارزش زمین های عظیم در شهر تهران ، دلایل اصلی توسعه گسترده زمین های پیرامونی و پر شدن بی رویه زمین های پست است.

محدود کردن مرز رشد، قیمت زمین را به میزان قابل توجهی در داخل مرز و به میزان کمتری در خارج از مرز افزایش می‌دهد.

روند تورم قیمت زمین در تهران

توسعه گسترده زمین های پیرامونی و پر شدن بی رویه زمین های پست نتایج مشکلات شدید مدیریت زمین شهری است. این مشکلات با افزایش ارزش زمین در کلان شهر تهران تشدید می شود. در حال حاضر، قیمت زمین در تهران با سرعت فوق العاده ای در حال افزایش است که بسیار بالاتر از شهرهای در حال توسعه در جهان است. شواهد اخیر از مطالعات مختلف نشان می دهد که در میان شهرهای برخی از کشورهای همسایه میانگین درصد افزایش ارزش زمین در سال در مازندران (74%)، پس از آن تهران (70%) و گیلان و گلستان (50٪ برای هر دو) بالاترین میزان بوده است. افزایش بی رویه قیمت زمین در کلان شهر ها یکی از عوامل اصلی بی نظمی توسعه دهندگان در توسعه پروژه و واگذاری قطعه است .

برای خرید و فروش زمین و خانه در هشتگرد کرج کلیک نمایید.

بنابراین، هدف مقاله بررسی افزایش ارزش زمین در کلان شهر تهران در طول سال ها و به تصویر کشیدن پیامدهای تغییرات ارزش زمین بر محیط شهری، توسعه مسکونی و بازار مسکن در کلان شهرهاست.

نرخ زمین و آپارتمان در مناطق مختلف تهران

برآوردها نشان می دهد که در سال 1900 تنها 10 درصد از جمعیت جهان در مناطق شهری زندگی می کردند. این رقم در سال 1950 به 30 درصد و در سال 2000 به 47 درصد افزایش یافت.

نمودار قیمت هر متر آپارتمان در مناطق مختلف تهران

پیش‌بینی‌ها حاکی از آن است که تا سال 2025، جمعیت شهری بیش از دو سوم جمعیت جهان را تشکیل خواهند داد و نرخ کنونی شهرنشینی در کشورهای در حال توسعه بسیار بیشتر از کشورهای توسعه‌یافته است. همچنین پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که تا سال 2022، بیشتر شهرهای بزرگ جهان در کشورهای در حال توسعه وجود خواهند داشت .

افزایش شهرنشینی از طریق تبدیل اراضی پیرامونی یعنی زمین های مجاور شهرهای بزرگ یک نگرانی جهانی است. زیرا گسترش شهری در زمین های پیرامونی روستایی به طور قابل توجهی علاوه براینکه بر جریان انرژی، تنوع زیستی و شرایط آب و هوایی در سطوح محلی و یا منطقه ای تأثیر می گذارد یکی از علل بالا رفتن است.

علاوه بر این، شهرنشینی باعث آسیب پذیری در برابر مخاطرات طبیعی می شود.

•  کاهش قابل توجه زمین های قابل کشت
•  آسیب به زیستگاه‌ها باعث از دست دادن گونه‌ ها شد.
• کاهش سطح زمین. بهره وری اولیه و تغییر منظر.

تمامی این تغییرات به‌عنوان عوامل تعیین‌کننده منتسب به تغییرات جهانی شناسایی می‌شود، که تأثیرات منفی ای را بر قیمت زمین می‌گذارد.

شهرنشینی سریع به دلیل تغییر کاربری زمین در مقیاس های بزرگ، به ویژه در کشورهای در حال توسعه، به یک نگرانی جدی تبدیل می شود. زیرا شهرنشینی باعث ایجاد تغییرات محیطی در مقیاس های مختلف می شود.

از آنجایی که تمرکز جمعیت در نواحی شهری به طور مداوم در سراسر جهان در حال افزایش است و فشار فوق العاده ای به ویژه بر منابع زمین وارد می کند، درک غنی از تاریخچه و فرآیندهای تغییر کاربری زمین می تواند به برنامه ریزی برای مدیریت بهتر زمین و کاهش اثرات بر محیط زیست کمک کند. تهران، پایتخت ایران، از طریق پر کردن زمین در مناطق محدود در چند دهه گذشته، رشد شدید شهری را تجربه کرده است. که اثرات نامطلوب زیادی بر بازارهای زمین و عرصه اجتماعی و محیطی داشته است. افزایش مهاجرت خانواده ها از شهرها به امید ساخت زندگی بهتر و رسیدن به شرایط اقتصادی مناسب تر ، تأثیر بسزایی در بالا رفتن قیمت زمین دارد.

علت افزایش قیمت خانه در تهران

از دیگر عوامل مؤثر در بالا رفتن قیمت زمین و خانه در تهران میتوان به کاهش سود سپرده های بانکی اشاره کرد. زیرا کاهش سود سپرده بانکی به نوعی مشوق افراد جهت بیرون کشیدن پول خود و سرمایه‌گذاری در بازارهای دیگر مالی میشود. همچنین میتوان از این عامل بعنوان مهمترین عوامل رشد سرسام آور قیمت ملک و بالاخص زمین و خانه در تهران اشاره کرد.

این مطلب را هم بخوانید : بهترین راه برای فروش سریع خانه

امروزه یک قطعه زمین به عنوان دارایی اصلی یک فرد یا یک شرکت در سراسر جهان در نظر گرفته می شود. صاحب زمین در مکان های برتر و اصلی یک کلان شهر به عنوان یکی از ثروتمندترین افراد شهر به حساب می آید. یافتن زمین مناسب برای سرمایه گذاری در شهرهای در حال توسعه که مدیریت سازمانی کارآمد زمین در آنها وجود ندارد، واقعاً کاری دشوار است. مطالعات مختلف نشان می دهد که مدیریت زمین در بسیاری از کشورهای جهان به طور فزاینده ای دشوار می شود.

اینها نشان داد که مدیریت و اداره زمین شهری در جنوب جهانی با مقررات نامشخص، مالکیت چندگانه (که در آن یک زمین چندین بار با استفاده از اسناد جعلی به چندین نفر فروخته شده است) و سیاست های زمین شهری متناقض یا غیرموجود را تجربه کرده است. حضور گروه‌ها، افراد و سایر بازیگران غیردولتی به طور مستمر سیاست مالکیت زمین شهری، پویایی بازار را شکل می‌دهند.

مقررات دولتی در مورد کاربری زمین و توسعه زمین به سه طریق بر بازار زمین ، قیمت زمین و قیمت مسکن تأثیر می گذارد:

• محدودیت های عرضه زمین
• استانداردهای بیش از حد اندازه قطعه و طراحی تقسیم بندی
• تأخیر رویه ای و تشریفات اداری.

قیمت خانه زمین و آپارتمان در تهران

این مطالعه بخشی از تحقیقات دکترا توسط نویسنده بود و مقاله اساساً بر اساس داده‌ها و اطلاعات جمع‌آوری‌شده . این مطالعه از داده‌های اولیه و ثانویه برای تجزیه و تحلیل ارزش زمین شهری تهران استفاده می‌کند. یک روش ترکیبی برای این تحقیق شامل تکنیک‌های کیفی برای تجزیه و تحلیل داده‌های جمع‌آوری‌شده از بررسی گزارش‌های DMDP، مصاحبه‌ها، بحث‌ها و نقشه‌ها استفاده شد. تجزیه و تحلیل کمی برای تفسیر داده های جمع آوری شده تا سال 2016 مربوط به ارزش زمین از منابع اولیه و ثانویه استفاده شد.

تا سال 2008، 18 پروژه مسکن تایید شده توسط بخش دولتی و 33 پروژه تایید شده توسط بخش خصوصی در تهران توسعه داده شد. از این تعداد 15 پروژه (29.41٪ از کل پروژه ها) برای بررسی انتخاب شدند. یک بررسی شناسایی نیز برای مشاهده فیزیکی وضعیت پروژه های مسکن انجام شد. بر اساس بررسی های شناسایی، چهار پروژه دولتی و 11 پروژه خصوصی توسعه یافته با توجه به شباهت های آنها ،برای مطالعه انتخاب شدند. اندازه قطعه مشابه برای منطقه پروژه از هر دو پروژه مسکن عمومی و خصوصی در نظر گرفته شد. ویژگی های اصلی این پروژه ها عبارتند از: (الف) مکان (15-40 کیلومتر دورتر از مرکز شهر). (ب) اندازه قطعه قابل مقایسه و شرایط مشابه مورد انتظار زیرساخت های فیزیکی و محیطی. ج) شرایط اجتماعی-اقتصادی مشابه ساکنان؛ و (د) پروژه شروع به کار .

پاسخ دهندگان این پژوهش به صورت تصادفی انتخاب شدند. پرسشنامه در میان ساکنانی که مالک زمین بوده و مدت طولانی در مناطق پروژه زندگی می کردند، انجام شد. حدود 30 درصد از خانوارها در هر دو دسته پروژه به نظر می رسد ساکنان نسبتا طولانی مدت (بیش از 10 سال) باشند. داده ها از پاسخ دهندگان موجود خانوارها جمع آوری شد.

نظرات بیان شده توسط مقامات، توسعه دهندگان، محققان و برنامه ریزان در مورد سناریوهای موجود نیز در نظر گرفته شد و در تحلیل گنجانده شد. در اینجا لازم به توضیح است که عبارات «قیمت زمین» و «ارزش زمین» به جای یکدیگر در این تحقیق استفاده شده اند.

پویایی افزایش ارزش زمین در کلان شهر تهران

این بخش عمدتاً تغییرات قیمت زمین های مورد استفاده برای مقاصد مسکونی در داکا را مورد بحث قرار می دهد. تغییرات در قیمت ها در مکان های برتر، در تمام مناطق مختلف در داکا و در پروژه های توسعه زمین و مسکن در اینجا مورد مطالعه قرار گرفته است.

مکان ها و مناطق اصلی

داده ها نشان می دهد که قیمت زمین شهری در مکان های برتر تهران با نرخ سالانه 16.37-145.23٪ بسته به مکان افزایش یافته است. گلشن، یکی از مناطق مسکونی شهروندان مرفه در شهر تهران (که به طور فزاینده ای برای مقاصد تجاری استفاده می شود)، بیشترین درصد افزایش قیمت زمین را به ثبت رسانده است .

در طول دهه ها قیمت زمین در شهر تهران به شدت افزایش یافته است. با این حال، در مناطق حاشیه ای شهری تهران ، تغییر سالانه قیمت زمین از 20٪ تا نزدیک به 130٪ متغیر است. داده ها نشان می دهد که، در بازه زمانی 35 ساله، مناطق مسکونی شهری  نسبت به مناطق حاشیه ای سوار، درصد افزایش بیشتری را به ثبت رسانده اند. افزایش قیمت زمین در داخل و اطراف شهر به طور متوسط ​​از سال 1975 تا 1990 بیش از 235 درصد در سال بود. ارقام مربوطه برای دوره 1990-2000 22.73 درصد و حدود 72 درصد در طول سال های 2000-2010 بود.

چنین رشد خارق‌العاده‌ای در قیمت زمین منجر به سفته‌بازی زمین، به‌ویژه در میان توسعه‌دهندگان آپارتمان‌ها و زمین‌های مستغلات و خریداران تک تک زمین‌ها شده است. قیمت گزاف زمین در مناطق شهر تهران قیمت زمین را در مناطق حاشیه شهرنشین و مناطق حاشیه ای تهران بزرگ نیز افزایش داده است. در نتیجه، شهر در حال از دست دادن فضاهای باز اطراف خود، زمین های پست، آب و کمربند سبز است. داده های حاصل از بررسی میدانی نشان می دهد که مناطق روستایی پیرامونی تهران نیز افزایش قیمت از 60 تا 96.7 درصد در سال بین سال های 2000 و 2010 را تجربه کرده اند.

پروژه های عمرانی زمین و مسکن

در حال حاضر کسب و کار املاک و مستغلات بالاترین سود سرمایه گذاری است. کارآفرینان با یا بدون تجربه قبلی به طور فزاینده ای خود را برای دریافت این سود درگیر می کنند. این امر به طور مداوم افق معاملات زمین مسکونی را گسترش می دهد.

طبق بررسی میدانی، از میان 15 پروژه مسکن در شهر تهران ، زمین در پروژه های مسکن شرقی گران ترین است،

از بررسی پرسشنامه ای که بین 195 خریدار قطعه انجام شد، مشخص شد که هر قطعه افزایش قابل توجهی در قیمت خود داشته است. طی دوره 1983-2008، ارزش بازار زمین به طور متوسط ​​بیش از 5.8 برابر قیمت خرید آن افزایش یافته است. ارزش بازاری زمین در پروژه‌های مسکن عمومی به طور متوسط ​​5.3 برابر و از 3.2 برابر تا 9.2 برابر افزایش یافته است در حالی که افزایش ارزش بازار پروژه‌های مسکن خصوصی از 1.1 برابر تا 31.3 برابر با میانگین 6 برابر افزایش یافته است. در بازه زمانی فوق الذکر.

می توان اشاره کرد که اگر مورد حاشیه ای پروژه مسکن شهرک بانک را کنار بگذاریم، میانگین افزایش ارزش بازار زمین در پروژه های مسکن خصوصی کمتر از پروژه های مسکن دولتی (3.5 برابر در مقایسه با 5.3 برابر) خواهد بود. در جایی که قیمت فعلی بیش از 31 برابر قیمت خرید است).

این روند صعودی شیب دار در قیمت زمین نیز توسعه دهندگان و افراد را وسوسه کرده است تا پول خود را در بازار زمین سرمایه گذاری کنند. چنین روندی باعث تشویق گسترش بی رویه شهر توسط فعالیت های گسترده زمین پر کردن توسعه دهندگان املاک و مستغلات می شود.

روند افزایشی قیمت زمین و رقم سود

در شرایط فوق، شرکت های املاک و مستغلات به شدت با یکدیگر رقابت می کنند. جای تعجب نیست که زمین بیش از سهم خود مورد توجه دلالان و توسعه دهندگان زمین قرار می گیرد. به طور گسترده گزارش شده است که یک رابطه سودآور بین توسعه دهندگان زمین و افرادی که قرار است تبدیل زمین کشاورزی به زمین شهری را تنظیم کنند، ایجاد شده است. در این راستا معروف ترین مورد پروژه مسکن در تهران است. واقع در حاشیه شرقی شهر، “روش های زمین خواری” آن بر توپوگرافی محیط اطراف شهر تأثیر منفی گذاشته است. سود حاصل از این فعالیت ها در افزایش ارزش زمین در باشوندهارا مشهود است.

داده های فوق که از اسناد رسمی پروژه مسکن باشوندهارا توسعه املاک شرقی-غربی به دست آمده است، نشان می دهد که طی دوره 1988-2006 افزایش قیمت زمین از 1.5 برابر تا 23 برابر را تجربه کرده است . لازم به ذکر است که حداکثر نرخ بهره در سیستم مالی رسمی 12.5٪ است، در حالی که سود حاصل از سرمایه گذاری در زمین در محدوده 150-2300٪ یا 1.5 برابر تا 23.0 برابر است. بنابراین، جای تعجب نیست که سرمایه گذاری در زمین و سفته بازی یکی از سودآورترین بخش ها در ایران معاصر است.

قیمت زمین در دوهزار تنکابن

سه محرک بسیار مهم رشد شهری در تهران وجود داشته است:

قیمت زمین در تهران، سال گذشته، هم به لحاظ نرخ رشد و هم به لحاظ ارزش، از قیمت آپارتمان سبقت گرفته است و در حالی که همیشه میانگین قیمت یک متر در خرید مسکن فاصله زیادی با قیمت یک متر در خرید زمین داشته، در سال ۹۱ این فاصله کاملا برعکس شد و قیمت زمین بطور میانگین حدود ۸۰۰ هزار تومان به ازای یک متر مربع از آپارتمان گران‌تر شد. رییس کانون سراسری انبوه‌سازان و همچنین رییس اتحادیه مشاورین املاک دو تحلیل متفاوت از این پدیده ارائه کرده‌اند.

قیمت آپارتمان در مناطق مختلف تهران

دلیل اصلی افزایش قیمت زمین در کلان شهر تهران از زبان رییس اتحادیه مشاوران املاک و رییس صنف انبوه‌سازان:  روسای صنف های مشاوران املاک و انبوه‌سازان معتقدند: در بازار املاک و مستغلات در تهران به میزانی که خرید زمین برای ساخت و‌ساز، غیر قابل دستیابی شده، خرید آپارتمان برای متقاضیان مسکن، مشکل نشده‌.

قیمت زمین در پایتخت کشور ، سال گذشته هم به لحاظ نرخ رشد و هم به لحاظ ارزش، از قیمت آپارتمان جلو زد و در حالی که همیشه میانگین قیمت متری مسکن با فاصله زیادی بیشتر از قیمت متری زمین بود، در سال ۹۱ این فاصله کاملا معکوس شد و متوسط قیمت زمین حدود ۸۰۰ هزار تومان به ازای هرمترمربع از آپارتمان گران‌تر شد.

رییس کانون سراسری انبوه‌سازان کمبود قطعات زمین در تهران و همچنین کشش خرید زمین به دلیل وجود تقاضای ساخت و‌ساز را در رشد ۸۰ درصدی قیمت زمین موثر می‌داند و می‌گوید از آنجا که هزینه خرید زمین به‌نسبت افزایش قیمت، بلافاصله از طریق فروش آپارتمان‌ها باقیمت بیشتر جبران می شود، لذا هر نرخی که مالکان زمین پیشنهاد و تعیین کنند از سوی سازنده ها پذیرفته می شود و ملاک عمل سایر فروشنده های زمین قرار می گیرد اما رییس اتحادیه مشاوران املاک نظر دیگری دارد و مقررات طرح تفصیلی جدید و تغییر در میزان تراکم و همچنین کاربری زمین‌های یک محله را در این نرخ رشد بی‌تاثیر نمی‌داند.

به گزارش «دنیای اقتصاد»، براساس آنچه مرکز آمار ایران در قالب نتایج آخرین مطالعات آماری خود از بازار مسکن، اخیرا منتشر کرده، قیمت زمین در مناطق مختلف پایتخت به طور متوسط ۸۲ درصد افزایش قیمت داشته درحالی که این میزان افزایش در مورد قیمت واحدهای مسکونی آماده، به طور میانگین ۵۲ درصد بوده است. با این حال، انبوه‌سازان و سایر‌سازندگان فعال در شهر تهران ضمن اینکه معتقدند افزایش ۸۰ درصدی قیمت زمین به لحاظ کاهش قدرت خرید انبوه‌سازان، برای یک دوره، حجم ساخت‌و‌سازها را تحت تاثیر قرار می‌دهد، اما در شرایط فعلی به دلیل آنکه قیمت آپارتمان بالاست،

قیمت زمین و خانه در رشت خمام

همچنان تقاضا برای زمین وجود دارد و افزایش قیمت تنها خود را در کاهش قدرت خرید‌سازندگان نشان می‌دهد. به این ترتیب فعالان بازار زمین می‌گویند: اگر جهش ۸۰ درصدی قیمت زمین در شرایطی اتفاق می‌افتاد که آپارتمان در کف قیمت قرار داشت، ساخت و‌ساز دیگر به صرفه نبود. اما در شرایط فعلی که قیمت آپارتمان به سقف خود رسیده، همچنان ساخت و‌ساز برای‌سازندگان به صرفه است؛ بنابراین تقاضا برای زمین همچنان وجود دارد. با این حال سرمایه‌های بادآورده ناشی از افزایش ناگهانی قیمت طلا و دلار در یک سال گذشته و همچنین تاثیر اعمال طرح تفصیلی جدید شهر تهران در ساخت و‌سازهای پایتخت، دلایل دیگری است که از سوی فعالان بازار مسکن به عنوان عوامل موثر در جهش ۸۰ درصدی قیمت زمین مطرح است.

از سوی دیگر در شرایطی که بازار معاملات مسکن از سال گذشته تاکنون در وضعیت رکود تورمی قرار گرفته و عملا حجم معاملات تا حد بسیار زیادی کاهش یافته است، فعالان و کارشناسان بازار مسکن، جهشی مشابه آنچه سال گذشته در قیمت زمین روی داد را برای بازار زمین امسال پیش‌بینی نمی‌کنند. هر چند به اعتقاد این کارشناسان، اختلاط مسائل اقتصادی و سیاسی در سال جاری تحت تاثیر برگزاری انتخابات ریاست جمهوری و همچنین مذاکرات هسته‌ای، پیش‌بینی وضعیت آتی بازار زمین و مسکن را دشوار کرده است اما، آنچه تمام کارشناسان و فعالان بازار مسکن بر آن اتفاق نظر دارند این است که بهتر است مردم خریدهای مصرفی خود را قبل از زمان اوج معاملات – که معمولا در تهران از تیر تا دی ماه است- انجام دهند.

از مقاله یهترین سایت فروش سریع ملک بازدید کنید.

این در حالی است که تصمیمات ناگهانی در خصوص افزایش قیمت مصالح، مانند آنچه ظرف یک هفته گذشته در خصوص افزایش قیمت سیمان ابلاغ و اعمال شد،‌سازندگان و فعالان بازار مسکن را برای پیش‌بینی وضعیت ساخت و‌ساز در ماه‌های آتی، با ابهام بیشتری مواجه کرده است. زمین گران شد سازنده‌ها هنوز می‌خرند رییس کانون سراسری انبوه‌سازان با اشاره به اینکه نبود کنترل و نظارت رسمی، عامل اصلی جهش ۸۰ درصدی قیمت زمین در سال گذشته بوده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: در ساخت و‌سازهای شهری به دلیل آنکه مالکیت زمین در انحصار بخش خصوصی است و عملا نظارت و کنترلی هم بر آن اعمال نمی‌شود، در برخی مواقع به دلیل افزایش سطح تورم عمومی، با افزایش یا جهش قیمت زمین مواجه می‌شویم.

ایرج رهبر ادامه داد: این در حالی است که محدودیت تامین زمین در مناطق شهری به ویژه شهر تهران، باعث شده است همیشه تقاضا برای آن وجود داشته باشد. وی خاطرنشان کرد: به همین علت است که می‌بینیم حتی در شرایطی که جهش ۸۰ درصدی در قیمت زمین مشاهده می‌شود هنوز هم‌سازندگان زمین می‌خرند و ساخت و‌ساز می‌کنند. ساخت‌و‌ساز هنوز به صرفه است؟ رهبر ادامه داد: جهش قیمت زمین در شرایط فعلی که تقاضا از سوی‌سازندگان همچنان پابرجاست،

تنها قدرت خرید آنان را برای دوره ای تحت تاثیر قرار می‌دهد و تا زمانیکه آنها از طریق فروش واحدهای آماده شده فاصله قیمتی ایجاد شده را جبران نکنند، سطح ساخت و‌سازها به همان میزان کاهش قدرت خرید، کاهش می‌یابد. وی در خصوص روند آتی بازار زمین در ماه‌های پیش روی بازار مسکن ۹۲، اظهار کرد: زمین در بازار مسکن، تابعی از کشش تقاضاست، تا زمانی که تقاضا برای زمین وجود داشته باشد افزایش قیمت هم طبیعی است، اما اگر قیمت زمین به حدی برسد که به طور محسوس تعداد خریداران کم شود، بازار زمین هم در حالت رکود قرار می‌گیرد تا زمانی‌که سطح قیمت‌ها به حدی برسد که رونق خرید و فروش بار دیگر به این بازار برگردد. رهبر تصریح کرد: با این حال، با توجه به اینکه بازار معاملات مسکن هم اکنون در شرایط رکود به سر می‌برد، افزایش بیشتر قیمت زمین در ماه‌های آتی، منطقی نیست.

از این ملک بازدید کنید : قیمت زمین در گالیکش گلستان

هر چند پیش‌بینی کاهش قیمت هم در این بازار بسیار ضعیف است. وی ادامه داد: به این ترتیب انتظار می‌رود ظرف ماه‌های باقیمانده از سال ۹۲، قیمت زمین تحت تاثیر رکود موجود در بازار معاملات مسکن، به حالت موجود تثبیت شود. رهبر افزود: با این حال تاثیر رویدادهای احتمالی و تحولات سیاسی بر بازار مسکن و زمین را نباید نادیده گرفت.

ردپای طرح تفصیلی تهران رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به اینکه بخش مهمی از افزایش قیمت زمین ناشی از تاثیر اعمال طرح تفصیلی جدید شهر تهران بر ساخت و‌سازهاست، به «دنیای‌اقتصاد» گفت: تغییر شیوه مدیریت شهر تهران و همچنین برخی توافقاتی که بر سر تراکم بین مالکان و شهرداری صورت می‌گیرد، خود عاملی است که راه را برای افزایش قیمت زمین باز می‌کند. مصطفی قلی خسروی ادامه داد: مطابق با قواعد و مقررات جدید در رابطه با اجرای طرح تفصیلی تهران، مدیریت شهری و بسیاری از جزئیات تغییر کرده است،

اما این امر نباید موجب شود که مجوز تعداد طبقات به صورت توافقی و دلبخواهی به مالکان داده شود. وی خاطر نشان کرد: همچنین با توجه به اینکه سطح تورم عمومی در پایتخت بالاست، بخشی از جهش قیمت زمین در سال گذشته به این برمی گردد که مالکان همگام با تورم قیمت ملک خود را افزایش داده‌اند. تاثیرات افزایشی ناشی از سرمایه‌های بادآورده‌ای که ظرف یک سال و نیم اخیر در نتیجه نوسان قیمت طلا و ارز به جیب برخی سرمایه داران سرازیر شد نیز علت دیگری است که از نظر رییس اتحادیه مشاوران املاک تهران، قیمت زمین را ظرف یکسال گذشته تحت تاثیر خود قرار داده و منجر به جهش ۸۰ درصدی شده است.

فروش زمین در نظرآباد کرج

قیمت ملک در مناطق مختلف پایتخت ایران

ساخت آپارتمان های مسکونی تقاضا برای قطعه زمین را افزایش می دهد. توسعه دهندگان خصوصی املاک و مستغلات فروش آپارتمان های مسکونی به عنوان ارائه دهندگان مسکن بالقوه در بنگلادش به ویژه در داکا در اوایل دهه 80 ظهور کردند. در ابتدا کمتر از 10 توسعه دهنده وجود داشت. تقاضا برای زمین برای مسکن آپارتمانی به تدریج با ورود توسعه دهندگان بیشتر به بازار افزایش یافت. در سال 2000 حدود 200 شرکت در این بخش وجود داشت.

 

دلایل ریزبینانه در بالا رفتن قیمت زمین

توجه به این نکته حائز اهمیت است که تعداد توسعه دهندگان پروژه های مسکن ، زمین ، املاک و مستغلات طی دوره 1395 تا 1400 بسیار افزایش یافته است. این توسعه دهندگان در رقابت شدید با یکدیگر برای خرید از مالکان زمین واقع در مناطق پیرامونی تهران بزرگ به عنوان سهام محدود زمین قابل استفاده در تهران هستند. هر توسعه دهنده سعی می کند زمین را با پرداخت قیمتی بالاتر از رقیب خود به مالک زمین خصوصی خریداری کند. این یکی از عواملی است که به افزایش قیمت زمین دامن می زند. به عنوان مثال، بیشتر زمین های حاشیه ای به سرعت توسط توسعه دهندگان املاک خصوصی برای پروژه های توسعه زمین و مسکن خریداری شده است، به ویژه در مورد افزایش قیمت ها در آینده ای نزدیک گمانه زنی می شود.

از نظر اقتصادی ، ساختار بازار صنعت املاک و مستغلات رقابتی ناقص و ناسالم است. این توضیح دیگری را برای افزایش قیمت زمین ارائه می دهد. زیرا، چنین ساختار بازاری در شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات  را قادر می‌سازد تا قیمت زمین را در سطوح بالاتر از دولت ، تعیین کنند.

قیمت زمین در متلقو دریاگوشه

فقدان فرصت های سرمایه گذاری زمین در تهران

مردم در کلان شهر تهران ، سرمایه گذاری در زمین را به عنوان سودی مطمئن و بالا از افزایش ارزش زمین می دانند. داده ها نشان می دهد که افزایش تقاضا برای آپارتمان ها و قطعات زمین عامل اصلی افزایش ارزش زمین بوده است. با این حال، دلایل دیگری برای افزایش ارزش زمین در شهر داکا وجود دارد. ساختار بازار صنعت املاک و مستغلات کاملاً رقابتی است.

عدم هماهنگی بین سازمانی و فساد

مدیریت شهری کارآمد به ویژه به حکمرانی خوب وابسته است در حالی که شهرهای در حال توسعه مظهر حکمرانی ضعیف هستند. بسیاری از مطالعات اخیر نشان داده اند که فساد در تهران به شدت توسعه اقتصاد کشور را محدود کرده و چشم انداز حکومت داری خوب را مهار کرده است. علم (2011) اشاره کرد که توسعه دهندگان خصوصی و دولتی هر دو سیاست های DMDP را نقض می کنند. و عدم وجود مؤلفه های اساسی حکمرانی خوب به عنوان دلیل اصلی سطوح پایین انطباق با طرح DMDP شناسایی شده است. از دیگر عوامل مهم، فساد، مداخله شدید سیاسی و عدم هماهنگی بین دستگاه های مدیریت شهری است. در ایران مشکلات هماهنگی بین سازمانی در منطقه شهری به دلیل فقدان قوانین و مقررات نهادینه شده و مدیریت بوروکراتیک پیچیده رخ می دهد.

فساد در بسیاری از اشکال معامله رشوه یکی از مصادیق زندگی روزمره در ایران است. فساد در راجوک و سوء استفاده از قوانین و مقررات نقش بزرگی در توسعه سریع شهر بدون برنامه در کلان شهر تهران ایفا می کند. تعداد زیادی از پروژه های مسکن، حتی برخی از آنها بدون تایید رسمی، با ارزش زمین در تهران بزرگ تحت حمایت غیرقانونی مقامات ایران در حال رشد هستند. بنابراین تهران به عنوان مرکز فساد در خدمت منافع ثروتمندان و قدرتمندان شناخته می شود.

در حال حاضر تعدادی از قوانین برای هدایت و کنترل توسعه زمین در منطقه وجود دارد. طرح توسعه شهری تهران در سال 1389تهیه شد. این طرح ، ترکیبی از سه طرح است. (الف) طرح ساختار (ب) طرح منطقه شهری و (ج) طرح منطقه تفصیلی . دو طرح اول در سال 1392 نهایی شدند.  از جمله جامعه مدنی، انجمن برنامه ریزان شهری و غیره.  بنابراین، بدیهی است که گسترش شهری از طریق توسعه زمین و مسکن که این کلان شهر از اواسط دهه 1380 تجربه کرده است، کاملاً بدون برنامه بوده است زیرا برنامه مشخصی برای پیگیری آن وجود نداشته است. محدودیت های زمین و حدس و گمان، توسعه دهندگان را تشویق می کند تا مبادلات زمین را در همه انواع مناطق از جمله مناطق محدود افزایش دهند.

بالا رفتن ارزش  زمین و احتکار زمین

محدودیت های زمین و احتکار زمین هر دو بر گسترش شهری از طریق تبدیل زمین های کم ارتفاع محیطی فشار آورده اند. محدودیت های زمین با تقاضای روزافزون به عنوان مهم ترین مسئله برای گسترش شهری در تهران در نظر گرفته می شود. از بحث غیررسمی با مردم محلی فهمیده می شود، اگرچه بیشتر مناطق کم ارتفاع هنوز توسط کشاورزان کشت می شود، اما این روند وجود دارد که آنها زمین خود را به قیمت گران بفروشند و به جای دیگری نقل مکان کنند.

بیشتر این زمین ها توسط افراد و شرکت های مسکن خریداری می شود که زمین را برای کاربری شهری و دستیابی به قیمت بالاتر از فروش آتی خریداری می کنند. شرکت های املاک و مستغلات برای زمین های حاشیه ای با یکدیگر رقابت می کنند . این امر منجر به افزایش قیمت و سفته بازی زمین می شود. هیچ مقرراتی در مورد کشتار زمین در شهر تهران برای توسعه دهندگان و خریداران سوداگرانه زمین وجود ندارد. شکی نیست که زمین بیش از سهم عادلانه خود از دلالان دریافت می کند.

اثرات تجمعی افزایش قیمت زمین، حدس و گمان گسترده و مقدار زیادی از تبدیل زمین پیرامونی است . از این رو، مناطق حاشیه‌ای با قیمت پایین و زمین‌ در تهران به سرعت متوسط توسعه‌دهندگان خصوصی برای پروژه‌های مسکن خریداری می‌شوند، به‌ویژه برای گمانه‌زنی در مورد افزایش قیمت در آینده در غیاب مقررات سقف زمین و مکانیسم کنترل قیمت.

فروش زمین در شهرک سیمرغ اسلامشهر

بنابراین، سفته‌بازی فشرده، پس از محدودیت‌های شدید زمین، که توسعه پروژه‌های مسکن را به سمت زمین‌های پست و زمین‌های کشاورزی حاشیه‌ای سوق داده است، دومین مسئله مهم است. کارآفرینان نوپولدار و املاک و مستغلات، تاجران پول سیاه، حواله های خارجی و 20 تا 25 درصد از پول سیاه نیز در این بخش سرمایه گذاری می شود . در حال حاضر، بازار زمین تهران توسط این عوامل کنترل می شود و پیامد آن گسترش سریعتر شهری در مناطق بحرانی اکولوژیکی است.

از دست دادن مناطق محدود و بحرانی زیست محیطی

به حداکثر رساندن سود حاصل از افزایش ارزش زمین منجر به از دست دادن منطقه بحرانی زیست محیطی می شود. مناطق جریان سیل، زمین های کشاورزی با ارزش بالا و حوضچه های نگهداری به عنوان مناطق ممنوعه در طرح توسعه شهری تهران تعریف شده اند. به منظور محافظت از تهران بزرگ در برابر سیل و خسارات مرتبط با آن، طرح توسعه شهری تهران منطقه سیل را به دو دسته وسیع بر اساس دو جهت جریان رودخانه های مجاور شهر مشخص کرد.

از دست دادن معیشت

توسعه پروژه های مسکن که به دنبال سود حاصل از ارزش بالای زمین در تهران است با مشکلاتی مانند نبود زمین های کشاورزی و سایر آسیب پذیری های زیست محیطی همراه است. در جنوب تهران ، پر کردن زمین به آلودگی خاک افزوده است و منجر به کاهش پوشش گیاهی می شود. بررسی پرسشنامه بر روی افراد آسیب دیده نشان داد تعدادی از مشکلاتی که افراد متاثر از توسعه پروژه مسکن با آن مواجه هستند. مهمترین مشکل نبود زمین های قابل کشت گزارش شده است.  علاوه بر این، نظرسنجی نشان داد که کاهش زیاد زمین های قابل کشت، 4.5 درصد از مردم محلی آسیب دیده را مجبور کرد تا در مناطق مسکونی شهری به کارگر روزمزد تبدیل شوند.

از دست دادن تولید ملی

باز هم، از تعداد زیادی از پروژه های مسکن توسعه یافته در مناطق تهران ، تنها تعداد کمی از آنها تمام خدمات لازم برای زندگی را دارند. در نتیجه، زمین های وسیعی که برای 10 تا 20 سال خالی مانده است، به یک منطقه محصور در زمین تبدیل شده است که در نتیجه بهره وری برای مدت طولانی به صفر می رسد، که قطعاً ضرر اقتصادی برای کشور به همراه دارد.

فروش ویلا در سیسنگان

حذف اقشار کم درآمد و متوسط ​​از بازار زمین

اثرات تجمعی افزایش ارزش زمین، حدس و گمان گسترده و مقدار زیادی از تبدیل زمین پیرامونی است. مناطق جنوب تهران یا به قولی پایین شهر با قیمت پایین و عمدتاً حاشیه‌ای و زمین‌ها در مناطق شمال تهران یا به قولی بالا شهر با ارزش بالا در تهران به سرعت توسط توسعه‌دهندگان خصوصی برای پروژه‌های مسکن خریداری می‌شوند انتظار افزایش قیمت در آینده را دارند. اما ارزش بالای زمین به طور طبیعی طبقه متوسط ​​را کنار گذاشته است،

مردم فقیر از بازار زمین شهری. هم استفاده و هم مالکیت زمین شهری در تهران ، شواهدی از توزیع نشان می دهد. از این مطالعه مشخص است که حدود 57٪ از جمعیت تهران هیچ زمینی در تهران ندارند در حالی که 4٪ از جمعیت مالک 28٪ زمین در تهران هستند. اطلاعات به همان اندازه آشکار این است که 2٪ از جمعیت تهران – گروه درآمد بالا – از حدود 15٪ از زمین استفاده می کنند. حدود 28٪ – عمدتاً از گروه درآمد متوسط ​​- حدود 65٪ از زمین را اشغال می کنند و 70٪ باقی مانده – که عمدتاً فقرای شهر تهران هستند – فقط به حدود 20٪ از زمین دسترسی دارند. سود این معامله هنگفت زمین به دست تعداد معدودی از توسعه‌دهندگان پروژه‌های توسعه زمین و مسکن، تاجران پول سیاه و متخصصان بخش خصوصی از جمله پیشنهاد دهندگان است.

بنابراین، حدس و گمان سود بالا از ارزش بالای قیمت زمین، توسعه‌دهندگان و همچنین خریداران فردی را تشویق کرد تا زمین‌های کشاورزی با بهره‌وری بالا، مناطق سیل‌زده، دریاچه‌ها و کانال‌ها را تصاحب کنند. این امر منجر به خشک شدن رودخانه‌ها، دریاچه‌ها، کانال‌ها، برکه‌ها و خندق‌ها از کلان شهر تهران می‌شود که در نهایت سطح آبگرفتگی درون شهر را در طول فصل مرطوب تشدید می‌کند. علاوه بر این، پر شدن بیش از حد زمین و توسعه زمین اثرات نامطلوب اکولوژیکی، اجتماعی و اقتصادی دیگری نیز دارد.

راهکار برای کاهش قیمت زمین در تهران

در نهایت، از آنجایی که تقاضا برای مسکن در تهران همچنان در حال افزایش است و دولت تاکنون در بخش عرضه واکنشی نشان نداده است، تدوین قوانین نامتناسب و اقدام بی‌ملاحظه توسعه‌دهندگان قدرتمند تنها می‌تواند ساکنان شهر را با خسارات مواجه کند. افزایش گزاف قیمت زمین ویلا و آپارتمان در تهران در نتیجه، ساکنان تهران به دلیل مدیریت ناکارآمد و ضعیف و فرآیند پیچیده سیاست گذاری، آسیب های شهری-محیطی را تجربه کرده اند.

بدیهی است که نقض خط مشی اصولی توسط توسعه دهندگان دولتی و خصوصی مستمر بوده و به طور مناسب در حال بازنگری طرح جامع به نفع خود هستند. بنابراین، تبدیل غیرقانونی توسعه‌دهنده و وجود احتکار زمین، که ارتباط مستقیمی با خسارات وارده به محیط زیست و معیشت مناطق حومه شهر دارد که سوء استفاده از مناطق سیلابی حاشیه ای و اراضی کشاورزی با ارزش بالا را ممکن می سازد. در نتیجه، گسترش سریع شهری از طریق غیر رسمی در کلان شهر منجر به مخاطرات طبیعی سیل، قطع آب در داخل شهر در هر سال و پر شدن دریاچه ها و کانال ها، از بین رفتن جنگل ها، زمین خواری غیرقانونی و پر شدن کم زمین در حاشیه شهری می شود.

بازهم از اینکه در بازدید از مقاله «قیمت زمین در تهران» با ما همراه بودید ، بسیار متشکرم.